Recreatieterrein Breebronne: planologische aantasting aantrekkelijkheid

 
Beoordeling van zowel vermogensschade als inkomensschade
 
ABRS 19-12/18 Maas en Peel; ECLI:NL:RVS:2018:4165
Adviseur gemeente Gloudemans: de (markt)waarde wordt bepaald door te generen inkomsten en die zijn niet gedaald, met dien verstande dat “normale” verhuur wel gedaald is, maar dat verhuur aan arbeidsmigranten gestegen is.
StAB: bij taxeren van recreatieterreinen is gebruikelijk de Operational CashFlow-methode toe te passen, waarbij de gerealiseerde inkomsten worden gehanteerd als middel om de waarde van een recreatieterrein vast te stellen. In zoverre bestaat er aldus samenhang tussen de twee schadesoorten. Dit zou betekenen dat er, nu er (nog) geen inkomensderving is, er ook geen waardedaling van het recreatieterrein zou zijn, maar volgens de StAB moet bij de taxatiemethode worden meegenomen dat een redelijk denkend en handelend koper tevens rekening zal houden met de onzekerheid over de continuïteit van de omzetten als gevolg van veranderende omstandigheden. Voorts dient bij de taxatie rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat de gerealiseerde inkomsten niet zonder meer bruikbaar zijn, omdat de planologische mogelijkheden nog niet zijn gerealiseerd, aldus de StAB. waardedaling € 760.000,--
ABRS: Partijen zijn het erover eens dat voor de berekening van de schade in de vorm van waardevermindering gebruik kan worden gemaakt van de zogenoemde Operational CashFlow-Methode, waarbij - kort gezegd - de gerealiseerde inkomsten worden gehanteerd als middel om de waarde van het recreatieterrein vast te stellen. Partijen zijn evenwel verdeeld over de begroting van de planschade en maken daarbij onderscheid tussen enerzijds de geleden en/of nog te lijden inkomensschade en anderzijds de waardedaling van het recreatieterrein. De Afdeling ziet hierin aanleiding de begroting van beide schadecomponenten separaat te beoordelen.
De rechtbank heeft evenwel niet onderkend dat de StAB bij haar oordeel over de inkomensschade onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd. De StAB heeft in haar advies ten onrechte uiteengezet dat bij de beoordeling van inkomensderving en waardevermindering van de onroerende zaak moet  worden uitgegaan van verschillende peilmomenten. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie voormelde uitspraak van 28 september 2016) heeft de datum waarop het gestelde schadeveroorzakende besluit in werking is getreden te gelden als peildatum voor het antwoord op de vraag of ten gevolge van een onherroepelijk geworden besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro schade is geleden. Voor de stelling dat dit anders zou zijn voor schade in de vorm van inkomensderving dan voor schade in de vorm van waardevermindering van de onroerende zaak en dat alleen sprake kan zijn van inkomensderving in geval van een feitelijke wijziging van de situatie, biedt de Wro geen aanknopingspunten..
Bovendien past een dergelijke lezing niet bij het in de jurisprudentie van de Afdeling geformuleerde uitgangspunt dat bij berekening van de omvang van de inkomensschade mag worden betrokken dat een onderneming na de inwerkingtreding van de schadeveroorzakende planologische maatregel nog geruime tijd op dezelfde wijze geëxploiteerd kon worden en daarmee eenzelfde inkomen gegenereerd kon worden als voorafgaand aan de inwerkingtreding van die maatregel (vergelijk de uitspraken van de Afdeling van 24 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2580 en 24 september 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3473
Daar komt bij dat Gloudemans ten onrechte de opbrengsten van de huisvesting van arbeidsmigranten heeft betrokken bij de beoordeling van de door het recreatieterrein gegenereerde omzet. Nu de huisvesting van arbeidsmigranten in strijd was met de op de gronden van het recreatieterrein rustende bestemming en het college Recreatiepark Breebronne naar aanleiding van handhavingsverzoeken van omwonenden te kennen heeft gegeven dat deze illegale situatie op termijn beëindigd moest worden, was van een bestendige gedoogsituatie geen sprake, zodat de met de huisvesting van arbeidsmigranten behaalde omzet buiten beschouwing moet worden gelaten.
Conclusie: gemeente dient besluit te nemen:
 
Voorts dient het college in dat nieuwe besluit voor de beantwoording van de vraag of Recreatiepark Breebronne planschade heeft geleden op peildatum 10 april 2009, met hulp van een deskundige een vergelijking te maken tussen het inkomen dat het recreatieterrein genereerde voorafgaand aan de inwerkingtreding van voormeld bestemmingsplan, rekening houdend met concrete omzetcijfers uit planconforme activiteiten, en het geraamde inkomen uit planconforme activiteiten dat het recreatieterrein na die inwerkingtreding en bij volledige realisatie van hetgeen voormeld bestemmingsplan mogelijk maakte, had kunnen genereren. Indien uit deze vergelijking blijkt dat de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Projectvestiging glastuinbouw Siberië" tot inkomensschade heeft geleid, dient het college vervolgens inzichtelijk te maken welke invloed dit heeft op de waarde van het recreatieterrein en in hoeverre geleden en nog te lijden inkomensschade is verdisconteerd in de begroting van de waardedaling. Bij de berekening van de omvang van de inkomensschade mag het college betrekken dat Recreatiepark BreeBronne B.V. het recreatieterrein na de peildatum nog een aantal jaren heeft kunnen exploiteren op dezelfde wijze als voor de peildatum, omdat de feitelijke situatie gedurende die jaren niet was gewijzigd. Ten slotte dient het college in het nieuwe besluit een standpunt in te nemen over de vergoedbaarheid van eventueel geleden planschade.
Noot: helder: voor vermogensschade en inkomensschade geldt dezelfde peildatum. In onteigeningszaken is dat normailter datum inschrijving onteigeningsvonnis (art. 40 a Ow). De termijn van voortgezet gebruik wordt in planschadezaken als schadebeperkend gezien (zie genoemde uitspraak 24-12-2013), maar in onteigeningszaken ligt dat genuanceerder; HR 12-04-1967 inzake Leiden/Motorhuis.
 
Noot 2; exploitatie gebonden vastgoed: vergelijk ABRS 29-06-2000 inzake Vlaardingen (BR 2001, blz 592), planschade: beide schadesoorten hebben dezelfde bron. Zie ook: HR 20-04-1977 Van Asch / Soest (NJO 1977, 10).
Bij “afzonderlijke beoordeling”: aandachtspunt rente vrijkomend kapitaal
 
Dat doel kan ook worden gediend als beide procedures kort na elkaar aanhangig worden gemaakt.
HR 21-12/18 inzake Pijnacker-Nootdorp, ECLI:NL:HR:2018:2380