Planschade / nadeelcompensatie: waardevermindering en inkomensschade bij meerdere vennootschappen

Hoe wordt bij nadeelcompensatie en planschade omgegaan met het verdisconteren van vermogensschade in de inkomensschade in de situatie dat grondeigendom en exploitatie bij twee rechtspersonen berusten? De Afdeling oordeelt: het gaat erom of feitelijk sprake is van een samenwerkingsverband en één en dezelfde onderneming. 

Inleiding 

 In de situatie dat de waarde van een onroerende zaak in hoge mate afhangt van de uit de onroerende zaak te genereren inkomsten leidt de inkomstenderving als gevolg van de inwerkingtreding van een (planologische) overheidsmaatregel in de regel ook tot waardevermindering van de onroerende zaak. Daarom wordt bij het bepalen van de hoogte van de door de eigenaar geleden vermogensschade beoordeeld of en zo ja, in hoeverre die vermogensschade al is verdisconteerd in de geleden inkomensschade. Ook als het gaat om twee verschillende vennootschappen.

De aanvraag om tegemoetkoming in planschade

Oto Com is sinds 13 maart 1992 eigenaar van de gronden met daarop een motorbrandstoffenverkooppunt (tankstation) met bijbehorende shop te Loenen aan de Vecht. Zij is sinds 20 november 1997 ook eigenaar van de gronden met het pompeiland bij het tankstation. De exploitatie van het tankstation met shop berust bij een andere rechtspersoon, Car Service.
Beide rechtspersonen hebben verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan voor de nieuwe rondweg rondom Loenen aan de Vecht. Door die rondweg is het verkeer over de Rijksstraatweg afgenomen.  Voor eigenaar Oto Com heeft dat geleid tot een vermindering van de waarde van het tankstation en de bijbehorende shop. Voor exploitant Car Service heeft dat geleid tot een inkomensderving.

Waardevermindering en inkomensschade: communicerende vaten

Oto Com voert in hoger beroep aan dat de gekapitaliseerde inkomensderving ten onrechte in mindering is gebracht op de vermogensschade. Het gaat in dit geval immers om twee afzonderlijke rechtspersonen met afzonderlijke inkomensstromen en eigen  bankrekeningen.

De Afdeling overweegt als volgt in haar uitspraak van 7 oktober 2020. De waarde van de onroerende zaak van de eigenaar hangt in hoge mate af van de daaruit te genereren inkomsten. De inkomstenderving als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft dan ook tot een waardevermindering van de onroerende zaak geleid. De gemeente heeft bij het bepalen van de hoogte van de door Oto Com geleden vermogensschade volgens de Afdeling terecht bezien of en zo ja, in hoeverre die vermogensschade is verdisconteerd in de door Car Service geleden inkomensschade.

Dat Car Service en Oto Com te onderscheiden rechtspersonen zijn, laat volgens de Afdeling onverlet dat zij in feite een samenwerkingsverband vormen, waarbij zeggenschap en belang uiteindelijk geheel berusten bij dezelfde persoon als middellijk of onmiddellijk aandeelhouder en bestuurder, en dat het in feite om dezelfde onderneming gaat. In feite lijdt dus het samenwerkingsverband als geheel planschade. Daarom is het verdisconteren van de door Oto Com geleden vermogensschade in de door Car Service geleden inkomensschade gerechtvaardigd. Dit doet volgens de Afdeling recht aan de economische werkelijkheid. 

De Afdeling verwijst naar het onteigeningsarrest van de Hoge Raad van 21 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BE9104, onder 5.4. Daar overwoog de Hoge Raad: 

5.4 De rechtbank heeft, eveneens in navolging van de deskundigen, kunnen aannemen dat in het onderhavige geval aan een beslissing als in 5.3 bedoeld niet in de weg staat dat [betrokkene 1] de gronden in zijn eenmanszaak heeft ingebracht, welke eenmanszaak de gronden vervolgens aan de besloten vennootschap waarvan hij directeur en enig aandeelhouder is, ter beschikking heeft gesteld voor de exploitatie ervan als boomkwekerij. Waar het gaat om de vaststelling van de schade die [betrokkene 1] als economisch eigenaar lijdt doordat als gevolg van de onteigening de exploitatie van de kwekerijgronden onmogelijk wordt gemaakt, kan, zoals ook de deskundigen met een beroep op de onteigeningspraktijk hebben geadviseerd, [betrokkene 1] als enig aandeelhouder en directeur van de besloten vennootschap waaraan het gebruik van de kwekerijgronden (via de eenmanszaak) is toegestaan, op één lijn worden gesteld met een (economisch) eigenaar die de onroerende zaak zelf exploiteert (vgl. HR 7 februari 1968, NJ 1968, 193).

Voorzienbaarheid op grond van structuurschets?

Gemeente en rechtbank vonden dat een deel van de schade van de eigenaar voorzienbaar was op grond van de structuurschets. De eigenaar voerde aan dat dat niet terecht was omdat de bekendmaking van de structuurschets niet voldeed aan de daaraan in de jurisprudentie van de Afdeling gestelde vereisten.

De Afdeling stelt de hoofdregel voorop: om op grond van een concreet beleidsvoornemen voorzienbaarheid te kunnen aannemen, moet een redelijk denkend en handelend koper uit de openbaarmaking daarvan kunnen begrijpen op welk gebied dat beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is, en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen.

In beginsel draagt het bestuursorgaan de bewijslast van de feiten op grond waarvan geoordeeld wordt dat de schade redelijkerwijs, geheel of gedeeltelijk, voor rekening van de aanvrager behoort te blijven.

De SAOZ had in haar advies een kopie van een persbericht over de structuurschets opgenomen. In dat persbericht is vermeld dat de structuurschets van 23 november 1992 tot en met 31 december 1992 voor een ieder ter inzage ligt bij de sector Grondgebied van de gemeente Loenen. Volgens de SAOZ was met dit persbericht voldoende aannemelijk gemaakt dat de structuurschets door middel van terinzagelegging openbaar is gemaakt.

De Afdeling vindt die benaderig te dun en heeft het college nader bevraagd over de wijze van openbaarmaking van (het ontwerp van) de structuurschets, wanneer de openbaarmaking heeft plaatsgevonden en wat de precieze inhoud ervan was. Verder moest het college aannemelijk maken dat in dit geval sprake is van een bekendmaking van (het ontwerp van) de structuurschets die rechtvaardigt dat ervan wordt uitgegaan dat een redelijk denkend en handelend koper ten tijde van de investeringsbeslissing inderdaad kennis kon nemen van (het ontwerp van) de structuurschets, door onderzoek te doen in openbare bronnen, waarvan redelijkerwijs valt te verwachten dat een eventueel concreet beleidsvoornemen daarin gepubliceerd is.

Het college heeft niet binnen de daarvoor gestelde termijn gereageerd op deze brief en heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat (het ontwerp van) de structuurschets openbaar is gemaakt. Het college heeft dan ook onvoldoende gemotiveerd dat een deel van de door Oto Com gestelde schade voor haar ten tijde van haar investeringsbeslissing voorzienbaar was.