Exploitatieplan "Exploitatieplan Zuiderloo": inbrengwaarde, peildatum taxatie en sloopkosten

De Afdeling bestuursrechtspraak heeft op 24 juli 2019 uitspraak gedaan over het exploitatieplan Zuiderloo van de gemeente Heiloo. Meerdere interessante aspecten komen aan de orde.
ABRS 24-07/19 inzake Heiloo; ECLI:NL:RVS:2019:2548
Artikel 40b, eerste lid, van de onteigeningswet luidt:
"De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed."
Het tweede lid luidt:
"Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper."
4.2.    De hoogste waarde van de gebruikswaarde dan wel de complexwaarde op grond van het nieuwe planologische regime geldt als werkelijke waarde.
 
Residueel: Vanwege het verschil in planologisch regiem tussen de gronden met de bestemming "Woongebied - uit te werken" en de gronden met de bestemming "Woongebied" heeft de ingeschakelde taxateur voor de gronden met de bestemming "Woongebied - uit te werken" een korting gehanteerd. ABRS sanctioneert dat.
 
Gebruikswaarde: De Afdeling overweegt dat de taxateur de bestemming "UW2", die onder het voorheen geldende plan aan het perceel van [appellanten sub 1] was toegekend, onvoldoende gemotiveerd niet heeft meegenomen bij het ramen van de gebruikswaarde. Anders dan de raad veronderstelt kan de uit te werken woonbestemming uit het voorheen geldende plan van invloed zijn op de gebruikswaarde, ook al kan op basis van een dergelijke bestemming niet direct een vergunning worden verleend voor de bouw van een woning. De uit te werken woonbestemming zou van invloed kunnen zijn op de prijs die een redelijk handelend koper bereid is te betalen, omdat ook een min of meer speculatief aangelegde gegadigde kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper en op basis van de uit te werken woonbestemming de verwachting kan bestaan dat op het perceel in de toekomst bij recht een woning mogelijk zal worden gemaakt
 
Peildatum taxatierapport: 5.1.    Ook bij de raming van inbrengwaarden moet een eenduidige peildatum worden gehanteerd. De aan te houden peildatum kan afwijken van het moment van vaststelling van het exploitatieplan, maar de geraamde inbrengwaarden moeten - net als de andere kostenramingen - op het moment van de vaststelling van het exploitatieplan nog wel voldoende actueel zijn. Met een peildatum zo dicht mogelijk tegen het moment van vaststelling van het exploitatieplan aan wordt bewerkstelligd dat ook de geraamde inbrengwaarden zo actueel mogelijk zijn. Indien er een dusdanig lange periode zit tussen de in een taxatie aangehouden peildatum en het moment van vaststelling van het exploitatieplan dat niet zonder meer kan worden aangenomen dat de uitgevoerde taxatie nog voldoende actueel is, moet de raad beoordelen of de op basis van de taxatie geraamde inbrengwaarden mogelijkerwijs zijn gewijzigd. De raad kan zich dan, zeker in tijden waarop de waarde van onroerend goed aan wijzigingen onderhevig zijn, zonder dat terzake een aanvullende taxatie heeft plaatsgevonden, niet zonder meer op het standpunt stellen dat de geraamde inbrengwaarden nog voldoende actueel zijn.
Daarbij is van belang dat de raad zich, mede gelet op de prijsontwikkelingen op de onroerend goed- en bouwmarkt in de periode voorafgaand aan de vaststelling van het exploitatieplan, zonder bijvoorbeeld een aanvullende taxatie, niet op het standpunt heeft kunnen stellen dat de getaxeerde inbrengwaarden naar het prijspeil van 1 januari 2017 op het moment van vaststelling van het exploitatieplan (meer dan 13 maanden later) nog voldoende actueel waren. Daarbij is ook van belang dat de raad ter zitting heeft toegelicht dat er geen beletselen waren om een (aanvullende) taxatie te laten uitvoeren naar de peildatum van bijvoorbeeld 1 juni 2017 of een nog latere datum.
 
Sloopkosten: ABRS stemt in met de redenering: De raad heeft toegelicht dat de sloopkosten als kosten zijn geraamd. De sloopkosten kunnen, net als de waarde van de gronden en opstallen, in mindering worden gebracht op de exploitatiebijdrage, indien de eigenaar de sloop zelf ter hand neemt, aldus de raad.
 
Noot: niet altijd geldt de hoogste waarde van complexwaarde en gebruikswaarde: als het nieuwe bestemmingsplan niet geëlimineerd wordt op de voet van art. 40 c Ow, dat nieuwe bestemmingsplan een niet-lucratieve bestemming kent en het overgangsrecht van het voormalige (meer-lucratieve) bestemmingsplan geen soelaas biedt, evenmin als art. 40 e Ow, dan vervalt die hogere gebruikswaarde.